Prospek Investasi Properti di Kota Medan

Dalam sepuluh tahun terakhir, investasi properti di Kota Medan tampak bergairah. Ini terlihat dari tumbuhnya perumahan tapak, kos-kosan, hotel, hingga apartemen terpadu semacam Mahattan Square, Jati Junction, dan Podomoro Deli Park.

Pandemi Covid-19 yang merebak di tahun 2020 kemudian menghambat semua aktivitas ekonomi, tak terkecuali investasi sektor properti. Indonesia Property Watch (IPW) menyebutkan pasar dari bisnis properti turun hingga 50 persen di awal masa pandemi (Darmawan, 2022).

Namun bisnis sektor properti di Medan diyakini kembali naik di tahun 2022 dan 2023. Menurut IPW, Medan merupakan salah satu peningkatan harga properti tertinggi di semester I tahun 2022. Data Flash Report Juli 2022 menunjukkan harga rumah di Medan meningkat 11,2 persen secara tahunan. Itu adalah kenaikan tercepat se-Indonesia (Maharani, 2022).

Data dari perusahaan  properti teknologi PropTech menunjukkan minat membeli rumah di Medan meningkat setiap tahun. Pada kuartal I Tahun 2022, terjadi kenaikan 8,09 persen dibanding kwartal IV tahun 2021 (Kencana, 2022).

Minat pelaku usaha sektor properti juga bisa dilihat dari pendaftaran dan izin. Jumlah Nomor Induk Berusaha (NIB) yang diterbitkan untuk sektor konstruksi gedung di Kota Medan sejak tahun 2019, tercatat sebanyak 5.313. Total nilai investasi di luar tanah dan gedung yang dilaporkan pemohon, sebesar 3,4 triliun. Sementara Izin Usaha Jasa Konstruksi (IUJK) yang diterbitkan Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Kota Medan, sejak 2020 hingga 2021, ada sebanyak 663 izin.

Faktor pendorong
Medan dipandang sebagai salah satu kota tujuan investasi properti menarik di Indonesia (“Empat,” 2021). Faktor pendorongnya antara lain posisi yang dekat dengan Thailand, Malaysia dan Singapura, ditambah infrastruktur yang relatif baik. Kondisi ini menjadi daya tarik bagi kegiatan perdagangan ekspor-impor. Keberadaan Bandara Internasional Kualanamu dan Pelabuhan Peti Kemas Internasional Belawan menjadi pelengkap.

Faktor lain adalah pertumbuhan penduduk Kota Medan. Pada tahun 2020, menurut Badan Pusat Statistik, terjadi pertumbuhan penduduk sebesar 6,81 persen. Dengan jumlah penduduk sekitar 2,6 juta, maka pertambahan penduduk di tahun-tahun berikutnya semakin memperbesar permintaan tempat tinggal. Angka ini belum memperhitungkan penduduk satelit, yakni bukan ber-KTP di Medan, tetapi tinggal di wilayah Kota Medan.

Satu faktor yang juga mempengaruhi sektor properti di Medan adalah fakta bahwa Medan merupakan kota pelajar. Di Medan terdapat 72 perguruan tinggi, 250 SMA/MA, 163 SMK, 476 SMP/MTs, dan 961 SD/MI. Total ada 543.898 orang yang tercata sebagai pelajar. Sebagai pusat pendidikan di Sumut, Medan harus memenuhi permintaan tempat tinggal yang tinggi dari para pelajar dan keluarganya.

Khusus setelah pandemi, insentif pajak pertambahan nilai yang ditanggung pemerintah (PPN DTP) turut mendorong pertumbuhan sektor properti.  Pemerintah menanggung 100 persen PPN untuk hunian di bawah 2 miliar dan sebesar 50 persen  untuk hunian bernilai 2-5 miliar. Namun insentif PPN DTP ini akan berakhir pada September 2022.

Peluang investasi
Bisnis properti memang seksi bagi investor karena menjanjikan ROI yang baik. Rata-rata kenaikan harga properti di Indonesia per tahun sekitar 20 persen (Mokoginta, 2021). AFR Rich 200 menyebutkan bahwa bisnis properti berkontribusi besar terhadap kekayaan para mulimiliuner (Darmawan, 2022). 

Bisnis properti juga merupakan cara mendapat penghasilan pasif yang relatif terus meningkat. Tingginya permintaan hunian, perkantoran, dan bisnis di perkotaan, membuat penyewaan properti terus memberi keuntungan yang menarik.

Investasi di sektor properti diperkirakan masih menarik, setidak untuk dua tahun ke depan. Hasil riset yang dilakukan Knight Frank pada akhir tahun 2021 menunjukkan bahwa hunian, industri, dan logistik tetap menjadi sektor properti yang menarik bagi investor (Petriella, 2022).

Potensi investasi properti di Medan diperkirakan ada pada sub sektor hunian vertikal. Pergeseran gaya hidup, kemacetan, mobilitas yang tinggi, meningkatkan minat orang untuk tinggal di apartemen. Faktor waktu dan kemudahan akses ke berbagai layanan menjadi pertimbangan dibanding hunian tapak di luar Kota Medan meski lebih murah.

Wilayah tersebut berpeluang untuk pertumbuhan apartemen, mal, dan perkantoran adalah Kecamatan Medan Belawan, Kecamatan Medan Labuhan, Kecamatan Medan Deli, Kecamatan Medan Amplas, dan Pusat Kota (CBD Polonia). Berdasarkan Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) Kota Medan, wilayah tersebut diplot sebagai kawasan strategis pertumbuhan ekonomi kota.

Sementara untuk properti hunian, baik rumah tapak maupun kos-kosan, akan berpeluang di daerah Utara dan Selatan. Seperti Kecamatan Medan Medan Deli, Medan Marelan, dan Medan Belawan di bagian Utara kemudian Medan Baru, Medan Selayang, dan Medan Tuntungan di bagian Selatan.

Hambatan
Tren positif sektor properti secara nasional tetap berpeluang terhambat dalam 2-3 tahun ke depan oleh faktor-faktor seperti regulasi yang berubah, resesi, dan pemilihan serentak tahun 2024.

Perubahan sistem perizinan dari IMB ke PBG di awal tahun ini sempat membuat stagnan pembangunan properti. Selain teknis prosedural, aspek legalitas juga terhambat akibat lambatnya transisi sistem dan payung hukum. Perubahan-perubahan regulasi di kemudian hari juga akan menjadi hambatan berikutnya.

Resesi menjadi momok dunia di tahun 2023. Beberapa ahli menyatakan bahwa resesi ekonomi global telah dimulai di tahun 2022 ini. Penurunan pertumbuhan ekonomi terjadi di banyak negara diikuti inflasi atau stagflasi. Jika resesi terus memburuk, maka daya beli termasuk kemampuan investor akan melemah dan menyurutkan investasi di segala sektor. Investasi properti berskala besar seperti skyscraper akan ditunda.

Sementara pesta demokrasi besar-besaran di Indonesia tahun 2024, cenderung membuat investor besar mengambil sikap menunggu. Potensi ketidakpastian ada di depan mata mengingat akan terjadi perubahan pemerintahan, mulai dari pusat (presiden dan kabinet), hingga daerah (gubernur dan wali kota). Perubahan regulasi, visi pembangunan, hingga keamanan menjadi pertimbangan penting bagi investor sebelum menggelontorkan dananya.

Hal ini diakui pelaku usaha properti sekaligus pengurus REI Sumut, Sardo Simbolon. Sebagai pelaku ekonomi, ia mengkhawatirkan perubahan regulasi perizinan, pajak, insentif, termasuk kuota perumahan di masa Presiden dan kepala-kepala daerah yang baru nantinya.
Meski demikian, investasi properti diyakini tidak akan mandeg karena kebutuhan hunian yang terus meningkat. Backlog perumahan secara nasional pada 2021 diperkirakan 12,75 juta (Laksono, 2022). Sementara di Sumut, menurut Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman (Apersi), backlog rumah diperkirakan mencapai 700 ribu unit (Setiabudi, 2021).
(Ditulis oleh Bergman Siahaan, SE, MPP - Analis Penanaman Modal)